海南将开发面向本地居民的共有产权住房、限售商品房

为了进一步完善海南省住房保障和供应体系，有效化解本地居民因房价上涨带来的住房压力，3月30日，海南出台《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》，根据《意见》，海南将推出共有产权住房、限售商品住房等，让本地居民享受到国际旅游岛建设的成果及住房的红利，提高本地居民获得感、幸福感。

《意见》指出，将通过开发公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房，继续做好住房保障，满足本地困难群众基本住房需求。

共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住宅价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份额共有产权的政策性住房。

共有产权住房供应对象为本市(县)城镇中等偏低收入住房困难居民家庭，并优先向其无房居民家庭出售。共有产权住房供应对象的具体收入线标准、住房困难标准由各市县政府按省有关规定并结合实际制定。

共有产权住房套型建筑面积以60-90平方米为主，**不超过100平方米。共有产权住房选址应选择在交通便利、配套完善、就业集中的区域。

《意见》要求，各市县开发面向本地居民的限售商品住房，限售商品住房销售价格应低于周边同地段、同品质商品住宅价格。限售商品住房面向无房户、人均住房面积低于本市(县)城镇居民家庭人均住房面积的家庭，或经省人才管理部门认定的引进的人才。限售商品住房套型建筑面积以90-120平方米为主，**不超过140平方米。

图片来源：视觉中国

解读：《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》

一、《意见》出台的背景

住房问题是重要的民生问题，关系老百姓的切身利益。党的十九大报告提出，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。省第七次党代会报告提出，健全购租并举的住房制度，以政府为主提供基本保障，以市场为主满足多层次需求，推动住有所居向住有宜居迈进。另外，省委《关于进一步加强生态文明建设谱写美丽中国海南篇章的决定》(以下简称《决定》)提出，**停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目。省政府《关于进一步深化“两个暂停”政策促进房地产业平稳健康发展的意见》(琼府〔2017〕76号，以下简称“76号文”)也提出**停止中部生态核心区开发新建外销房地产项目，以及健全住房保障，妥善解决本地中低收入住房困难家庭和人才的住房问题等相关要求。

为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，贯彻党的十九大和省第七次党代会、省委七届二次、三次全会精神，落实好《决定》、“76号文”等文件要求，妥善解决好本地居民住房问题，根据省委、省政府工作部署，省住建厅会同省规划委、省国土厅、省物价局、人行海口中心支行、海南银监局等单位联合起草了《关于进一步完善我省住房保障和供应体系的意见》(以下简称《意见》)，并分别经七届省政府第3次常务会议和七届省委常委会第58次(扩大)会议审议通过，于近日正式印发实施。

二、《意见》出台的目的

进一步完善我省住房保障和供应体系，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，有效化解本地居民因房价上涨带来的住房压力，妥善解决好本地居民住房问题，让本地居民享受到国际旅游岛建设的成果及住房的红利，提高本地居民获得感、幸福感。

三、《意见》的主要内容

《意见》共六部分，**部分为总体原则和要求，第二至第四部分为各类住房及相关要求，第五部分为开发建设、交易和退出管理相关要求，第六部分为其他事项。《意见》核心内容是完善我省住房保障和供应体系，同时兼顾原保障体系和市场体系，与之接轨。

按照沈晓明省长关于“本省居民的基本性需求由政府来保障，投资性需求靠制度来限制，省外享受性需求由市场来调节”的指示精神，参照其他省市做法，《意见》提出通过发展公共租赁住房、共有产权住房，以及实施棚户区改造，满足本地困难群众基本住房需求;发展住房租赁市场，建立租购并举的住房制度，满足省内外居民的租赁住房需求;有序开发商品住宅，促进房地产业转型发展。加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。

与原来的住房保障和供应体系相比，《意见》增加了共有产权住房、限售商品住房，原经济适用住房、限价商品住房2类保障性住房将逐步并轨至共有产权住房，或转轨到限售商品住房。同时，《意见》要求大力发展住房租赁市场。共有产权住房、限售商品住房、租赁住房是新的保障和供应体系的主要亮点。另外，《意见》重申和延续了公共租赁住房、棚户区改造和商品住宅有关政策规定。

(一)关于共有产权住房

发展共有产权住房，是为了解决既不符合公共租赁住房保障条件、又买不起商品住宅的“夹心层”群体的住房问题。目前，北京、上海等地已开展共有产权住房建设试点。《意见》借鉴了相关省市的经验，明确了共有产权住房的概念、供应对象、套型建筑面积、建设方式、销售均价、购房人产权份额确定等相关内容。

概念：共有产权住房是指政府提供政策支持，由建设单位开发建设，销售价格低于同地段、同品质商品住宅价格水平，并限定使用和处分权利，实行政府与购房人按份额共有产权的政策性住房。

供应对象：共有产权住房供应对象为本市(县)城镇中等偏低收入住房困难居民家庭，并优先向其无房居民家庭出售。

套型建筑面积：共有产权住房主要用于解决本地居民基本住房需求问题，套型建筑面积以60-90平方米的中小户型为主，**不超过100平方米。

建设方式：为减轻本地居民购房压力，以低于市场价的价格购买共有产权住房，并确保建设质量，《意见》提出共有产权住房的建设用地采取“限房价、竞地价”方式出让，遵循竞争、择优、公平的原则优选建设单位，并实行建设标准和工程质量承诺制。

销售均价：实行政府指导价管理，以项目开发建设成本和适当利润为基础，考虑居民家庭购房支付能力等因素综合确定。

购房人产权份额确定：参照项目销售均价占同地段、同品质商品住宅价格的比例确定。

(二)关于限售商品住房

发展限售商品住房，是为了满足买不起商品住宅的本地居民家庭的住房基本需求和改善性需求，使本地居民有足够的获得感。《意见》明确了限售商品住房的供应对象、套型建筑面积、价格确定原则等要求，指导各市县有序开发建设。

供应对象：限售商品住房的供应对象为本市(县)城镇居民家庭中无房户、人均住房面积低于本市(县)城镇居民家庭人均住房面积的家庭，或经省人才管理部门认定的引进的人才。

套型建筑面积：限售商品住房兼顾了住房基本需求和改善性需求，套型建筑面积标准高于共有产权住房面积标准，以90-120平方米为主，**不超过140平方米。

销售价格：应低于周边同地段、同品质商品住宅价格。

(三)关于租赁住房

发展租赁住房，是为了落实国家建立租购并举的住房制度要求，满足省内外居民的租赁住房需求。

房源供给：支持企业通过新建、自持、租赁、购买或改造等方式增加租赁住房供给。

建设管理：充分发挥国有企业的引领和带动作用，鼓励相关企业拓展住房租赁业务，加大金融支持力度，加快搭建政府住房租赁交易服务平台，完善相关配套政策等。

盘活存量：鼓励企业和个人盘活存量住宅，促进闲置房源转化为租赁住房，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，对人口净流入的市县可积极探索研究利用存量集体建设用地开发建设租赁住房。

计划管理：从2018年起，对人口净流入较大的市县，省住建厅在下达商品住宅年度建设指导性计划时，将同时提出租赁住房建设计划，明确租售比例。

租金确定：非公共租赁住房的租金实行市场调节价。

其他要求：开发区、产业园区等人口就业集中的区域，可根据实际需求情况开发建设租赁住房;公共租赁住房房源不足的市县，要结合住房租赁市场的发展，实行公租房货币化保障。

(四)关于各类住房的开发建设、交易和退出管理

一是规划和计划管理方面，为确保各市县有序推进各类住房建设，《意见》要求各市县结合当地实际编制住房发展规划，并根据住房发展规划和需求变化等情况制定年度住房实施计划，实行总量控制、计划管理、动态调整。

二是土地供应管理方面，为确保各类住房按照既定目标和要求开发建设，《意见》要求在土地出让阶段明确提出该地块所建住宅的相关限定条件，作为土地出让的条件载入招拍挂交易文件，同时在核发国有土地使用权证时，须注明项目用地类型。

三是规划、建设、销售(租赁)和不动产登记管理方面，《意见》要求在核发各类住房建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证时，须注明项目类型，便于加强后续管理。对带有保障和支持性质的各类住房，实行轮候分配制度，且每个家庭只能购买1套。

四是转让管理方面，《意见》参照原保障性住房管理办法，提出购买共有产权住房、限售商品住房的，购房人在取得不动产权证之日起5年内不得转让。同时，为充分发挥相关住房的保障和居住功能，《意见》提出了“体内循环”的要求，即共有产权住房、限售商品住房取得不动产权证满5年后转让的，其转让对象须符合相应购房条件。

五是退出管理方面，《意见》提出建立和完善公共租赁住房、共有产权住房、限售商品住房退出机制，明确对虚报瞒报骗取上述住房，拒不退出，以及违法违规、严重失信等行为的惩戒措施。

(五)其他事项

为便于具体操作实施，《意见》第六部分统一明确了有关事项。如，明确带有保障和支持性质的各类住房不受我省商品住宅年度建设指导性计划限制;棚改安置住房和租赁住房套型建筑面积不受限制;“本市(县)城镇居民家庭”的具体范围界定;原经济适用住房、限价商品住房的并轨或转轨要求等。

特别是，为有效杜绝在实际操作中的各种徇私舞弊、寻租和腐败问题，《意见》要求省住房管理部门牵头制定出台各类住房的具体操作管理办法，明确住房供应对象、申请流程、资格审查、公示、转让、退出、违规惩戒等具体要求;要求各市县政府严格审查各类住房的申请资格，严格加强管理，对有关政府工作人员违规分配住房的，依法依规严肃处理和追责。